Gutachterausschuss: Gemeinde Keltern

Zur Ermittlung von Grund­stücks­wer­ten und für sonstige Werter­mitt­lun­gen werden selbstän­dige, unabhän­gi­ge Gutach­ter­aus­schüsse gebildet. Wesent­li­che gesetz­li­che Grundlage hierfür sind das Bauge­setz­buch (BauGB) und die Gutach­ter­aus­schuss­ver­ord­nung für Baden-Württem­berg.

Die Aufgaben des ehemaligen Gutachterausschusses Keltern sind auf den gemeinsamen Gutachterausschuss im Enzkreis in Mühlacker übergegangen.

Aufgaben des Gutach­ter­aus­schus­ses bzw. seiner Geschäfts­stelle sind insbe­son­de­re

• die Erstattung von Gutachten über den Verkehrs­wert von bebauten und unbebauten Grund­stücken (einschl. Eigen­tums­woh­nun­gen) sowie Rechten an Grund­stücken
• die Führung der Kaufpreis­samm­lung
• die Ermittlung und Veröf­fent­li­chung von Boden­richt­wer­ten (durch­schnitt­li­che Lagewerte für den Boden) und
• die Ermittlung von sonstigen zur Werter­mitt­lung erfor­der­li­che Daten (z.B. Index­rei­hen, Liegen­schafts­zins­sätze, Sachwert­fak­to­ren, Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten, Vergleichs­fak­to­ren).
• Kapita­li­sie­rungs­zins­sätze, mit denen die Verkehrs­werte von Grund­stücken im Durch­schnitt marktüb­lich verzinst werden (Liegen­schafts­zins­sät­ze), für verschie­de­nen Grund­stücks­ar­ten, insbe­son­dere, Mietwohn­grund­stücke, Geschäfts­grund­stücke und gemischt genutzte Grund­stücke,
• Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grund­stücks­markt (Sach­wert­fak­to­ren), insbe­son­dere für die Grund­stücks­ar­ten Ein- / Zweifa­mi­li­en­häu­ser.
• Umrech­nugs­ko­ef­fi­zi­en­ten für das Wertver­hält­nis von sonst gleich­ar­ti­gen Grund­stücken, z.B. bei unter­schied­li­chem Maß der baulichen Nutzung und
• Vergleichs­fak­to­ren für bebaute Grund­stücke, insbe­son­dere bezogen auf eine Raum- oder Flächen­ein­heit der baulichen Anlage (Gebäu­de­fak­tor) oder auf den nachhaltig erziel­ba­ren jährli­chen Ertrag (Ertrags­fak­tor).

Der Gutach­ter­aus­schuss erstattet nach § 193 des Bauge­setz­bu­ches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigen­tü­mern, ihnen gleich­ste­hen­den Berech­tig­ten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflicht­teils­be­rech­tig­ten sowie Gerichten und Justiz­be­hör­den.

Zur Führung der Kaufpreis­samm­lung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflich­tet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkun­den­den Stellen dem Gutach­ter­aus­schuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigen­tums­wech­sel eines Grund­stücks (auch einer Teilflä­che) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbau­rechts erfasst. Die Geschäfts­stelle des Gutach­ter­aus­schus­ses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Boden­richt­werte und - im Rahmen des berech­tig­ten Interesses - aus der Kaufpreis­samm­lung. Damit soll der Grund­stücks­markt auch für den einzelnen Bürger trans­pa­rent gemacht werden.

Der Gutach­ter­aus­schuss kann mündliche oder schrift­li­che Auskünfte von Sachver­stän­di­gen und von Personen (z.B. Eigen­tü­mern, Verkäufer, Käufer, Mieter) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich heran­ge­zo­gen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreis­samm­lung und zur Begut­ach­tung notwen­di­gen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grund­stücks haben zu dulden, dass Grund­stücke zur Auswertung von Kaufprei­sen und zur Vorbe­rei­tung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungs­in­ha­ber betreten werden.

Boden­richt­werte sowie sonstige Grund­stücks­markt­da­ten können im Einzelfall die sachver­stän­dige Werter­mitt­lung nicht ersetzen.

Sie wollen ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen oder aus anderen Gründen (z.B. Erbauseinandersetzung, Darlehensaufnahme) den Marktwert einer Immobilie ermitteln lassen. Dafür werden Gutachten ausgefertigt, die in der Regel den Verkehrswert (Marktwert) für die folgenden Objekte bestimmen:

• bebaute Grundstücke einschließlich der Gebäude
• unbebaute Grundstücke
• unbebaute oder bebaute Grundstücksteile
• grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurechte)
• Eigentumswohnungen

In Baden-Württemberg erstatten die bei den Gemeinden gebildeten Gutachterausschüsse Verkehrswertgutachten. Auch freie Sachverständige und andere Stellen können Verkehrswerte ermitteln.

Zuständige Stelle

• der Gutachterausschuss der Stadt/Gemeinde oder der Verwaltungsgemeinschaft, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt
• bei Begutachtung mehrerer Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden: gegebenenfalls der Gutachterausschuss, in dessen Gebiet die größte Fläche liegt

Hinweis: Die Gutachterausschüsse sind in Baden-Württemberg bei den Gemeinden gebildet. Die Gemeinden können die Aufgabe auf eine Verwaltungsgemeinschaft übertragen.

Voraussetzungen

Die Erstattung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss erfordert einen Antrag. Einen Antrag dürfen stellen:

• Eigentümer und Eigentümerinnen oder
• diesen gleichstehende Berechtigte (z.B. Erbbauberechtigte)
• Inhaber oder Inhaberinnen anderer Rechte am Grundstück
• Pflichtteilsberechtigte (die nächsten Angehörigen)
• Gerichte und Justizbehörden

Hinweis: Kaufinteressenten sind nicht antragsberechtigt.

Verfahrensablauf

Sie können die Grundstückswertermittlung bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragen. In Ihrem Antrag müssen Sie Ihre Berechtigung dazu darlegen. Teilen Sie mit, welches Grundstück beziehungsweise welches Recht an welchem Grundstück Sie bewertet haben möchten.

Einige Gutachterausschüsse bieten dafür ein Antragsformular an.

Das Gutachten erhalten Sie in schriftlicher Form.

Wenn nicht anders bestimmt oder nichts vereinbart wird, sind die Gutachten der Gutachterausschüsse nicht bindend.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden vor allem berücksichtigt:

• der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag)
• die rechtlichen Gegebenheiten
  Dazu zählen:
  • der Entwicklungszustand
  • der beitragsrechtliche Zustand des Grundstücks
  • der abgabenrechtliche Zustand des Grundstücks und
  • Art und Maß der baulichen Nutzung nach dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht
• die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstückes und die sonstige Beschaffenheit wie
  • Grundstücksgröße
  • Grundstücksgestalt
  • Bodenbeschaffenheit
  • Bebauung
• die Lage des Grundstücks

Erforderliche Unterlagen

Es können unterschiedliche Unterlagen (z.B. Lagepläne) notwendig sein. Diese Unterlagen fordert der Gutachterausschuss bei Bedarf bei der Antragstellerin oder dem Antragsteller an.

Kosten

Die anfallenden Gebühren richten sich nach dem Wert, den das Gutachten ermittelt hat und werden auf Grundlage des Kommunalabgabengesetzes nach der jeweiligen Verwaltungsgebührensatzung der Stadt/Gemeinde bemessen.

Bearbeitungsdauer

in der Regel zeitnah innerhalb von 4 bis 6 Wochen

Rechtsgrundlage

• § 192 – 199 Baugesetzbuch (BauGB) (Wertermittlung)
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• Gutachterausschussverordnung

Freigabevermerk

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit den fachlich zuständigen Stellen. Das Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz hat dessen ausführliche Fassung am 26.11.2015 freigegeben.